به گزارش احداث آنلاین، بازار مسکن در اقتصاد ایران همواره رفتاری متفاوت از سایر بازارهای دارایی داشته است. برخلاف ارز، طلا یا بورس که به سرعت به اخبار سیاسی واکنش نشان میدهند، مسکن بازاری کندواکنش، اما عمیق و ماندگار است. همین ویژگی باعث شده هر تحول سیاسی، بهجای شوک آنی، اثر خود را بهصورت تدریجی و ساختاری بر بازار مسکن بگذارد.
در چنین شرایطی، این پرسش برای افکار عمومی و بهویژه خریداران مصرفی مطرح است: اگر توافق سیاسی حاصل شود، آیا قیمت مسکن کاهش مییابد یا تنها سرعت رشد آن تغییر میکند؟
دو چهره متفاوت بازار مسکن؛ زمین جلوتر از تورم، آپارتمان عقبتر
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان مسکن کشور، در تحلیل وضعیت فعلی بازار، به یک شکاف مهم اشاره میکند؛ تفاوت رفتار قیمتی زمین و آپارتمانهای احداثی.
او میگوید: «طی سالهای اخیر در بخش خرید و فروش املاک کلنگی و زمین در سراسر کشور، افزایش قیمتها همتراز با تورم بوده است. اما در حوزه آپارتمانهای احداثی، قیمت فروش واحدهای مسکونی نسبت به تورم افزایش چندانی نداشته است.»
این اظهارنظر نشان میدهد که برخلاف تصور رایج، بخش تولید مسکن عملاً بخشی از فشار تورمی را جذب کرده و قیمت واحدهای نوساز کمتر از رشد واقعی هزینهها افزایش یافته است.
افزایش پلکانی؛ گرانی خزنده در راه است؟
پورحاجت معتقد است این شکاف نمیتواند برای مدت طولانی دوام بیاورد. به گفته او، بازار مسکن در حال اصلاح تدریجی خود است و این اصلاح، به شکل افزایش پلکانی قیمتها بروز خواهد کرد.
او تصریح میکند: «افزایش قیمت در بخش آپارتمانهای احداثی به صورت پلکانی در حال شکلگیری است و اثر آن بهتدریج در بازار نمایان میشود.»
این تحلیل حاکی از آن است که رکود فعلی معاملات، به معنای ثبات پایدار قیمت نیست؛ بلکه نوعی وقفه زمانی در انتقال تورم به قیمت نهایی مسکن محسوب میشود.
توافق سیاسی؛ ترمز بازار یا محرک جدید؟
یکی از مهمترین بخشهای این تحلیل، پیشبینی رفتار بازار مسکن در صورت شکلگیری توافق سیاسی است؛ موضوعی که بسیاری آن را مترادف با کاهش قیمتها میدانند. اما انبوهسازان چنین برداشتی ندارند.
دبیر کانون انبوهسازان در اینباره میگوید: «چنانچه توفیقات سیاسی در بحث مذاکرات و کاهش تنشها شکل بگیرد، بازار مسکن نسبت به سایر بازارها مانند طلا، ارز و بورس قطعاً موفقتر خواهد شد. محتملترین گزینه افزایش قیمت است؛ چرا که تغییر قیمتها بهآرامی در حال شکلگیری است.»
این نگاه، برخلاف انتظار عمومی، توافق را نه عامل کاهش قیمت، بلکه عامل تغییر مسیر نقدینگی به سمت مسکن میداند.
چرا توافق میتواند به رشد قیمت مسکن منجر شود؟
تحلیلگران بازار مسکن چند دلیل کلیدی برای این سناریو مطرح میکنند:
-
با کاهش ریسکهای سیاسی، نوسان بازار ارز و طلا کاهش مییابد
-
سرمایهگذاران به دنبال بازارهای کمریسکتر میروند
-
مسکن بهعنوان امنترین دارایی بلندمدت دوباره جذاب میشود
-
هزینههای ساخت انباشتهشده، خود را در قیمتها نشان میدهد
-
عرضه مسکن در سالهای گذشته کاهش یافته و بازار با کمبود نسبی مواجه است
در چنین شرایطی، حتی بدون جهش ناگهانی، افزایش تدریجی قیمتها کاملاً محتمل است.
تحلیل کارشناسی: مسکن، قربانی سیاستگذاری یا بازتاب اقتصاد؟
از منظر کارشناسی، بازار مسکن بیش از آنکه به توافق یا عدم توافق وابسته باشد، بازتابی از وضعیت کلی اقتصاد کشور است. تورم مزمن، کاهش قدرت خرید، افت ساختوساز و نبود سیاستهای مؤثر حمایتی، عواملی هستند که مسیر بازار را تعیین میکنند.
اگر توافق سیاسی بدون اصلاحات ساختاری در حوزه زمین، مالیات، تسهیلات بانکی و تولید مسکن مصرفی انجام شود، اثر آن بر بازار مسکن محدود و کوتاهمدت خواهد بود. در مقابل، فشار هزینههای انباشتهشده، خود را دیر یا زود در قیمتها نشان میدهد.
برای خریداران مصرفی، پیام روشن است: انتظار برای کاهش جدی قیمت مسکن، استراتژی مطمئنی نیست. برای سیاستگذاران نیز این گزارش یک هشدار جدی دارد: بدون افزایش واقعی عرضه و کنترل سوداگری، حتی بهترین توافقهای سیاسی هم مشکل مسکن را حل نخواهند کرد.
بازار مسکن ایران در آستانه یک پیچ مهم قرار دارد. بر اساس پیشبینی انبوهسازان، حتی در صورت کاهش تنشهای سیاسی، سناریوی غالب بازار، افزایش تدریجی قیمتهاست، نه کاهش آن. مسکن همچنان بازاری است که آرام حرکت میکند، اما وقتی به مقصد برسد، تغییرات آن عمیق و ماندگار خواهد بود.
