به گزارش احداث آنلاین، مسکن یکی از بنیادیترین نیازهای انسانی و در عین حال یکی از مهمترین شاخصهای رفاه اجتماعی است. در اقتصاد ایران، مسکن نهتنها سهم بالایی از هزینههای خانوار را به خود اختصاص داده، بلکه به مرور زمان به محل اصلی حفظ ارزش داراییها تبدیل شده است. همین تغییر کارکرد، موجب شده بازار مسکن از یک بازار مصرفی به بازاری سرمایهای تبدیل شود؛ تغییری که بیشترین فشار آن بر دوش خریداران مصرفی و خانهاولیها افتاده است.
۱۵ سال پسانداز کامل؛ عددی هشداردهنده
بررسی قیمت متوسط مسکن در شهر تهران و مقایسه آن با متوسط درآمد سالانه خانوار شهری نشان میدهد که یک خریدار مصرفی، اگر بتواند تمام درآمد خود را بدون هیچ هزینهای ذخیره کند، حدود ۱۵ سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی ۷۵ متری خریداری کند.
این محاسبه اگرچه بر پایه یک فرض غیرواقعی انجام میشود، اما بهخوبی شکاف عمیق میان درآمد و قیمت مسکن را نشان میدهد. در واقع، چون پسانداز کامل درآمد برای خانوارها ممکن نیست، این عدد در عمل به مراتب بزرگتر میشود.
شاخص «طول دوره انتظار برای خرید مسکن» چه میگوید؟
برای درک دقیقتر وضعیت، کارشناسان از شاخصی به نام «طول دوره انتظار خرید مسکن» استفاده میکنند. این شاخص نشان میدهد یک خانوار با پسانداز بخشی از درآمد خود چند سال باید منتظر بماند تا بتواند صاحبخانه شود.
بررسیها نشان میدهد این شاخص در سالهای ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۱ حدود ۳۰ تا ۳۳ سال بوده، اما در سالهای اخیر به حدود ۵۰ سال رسیده است؛ عددی که عملاً خانهدار شدن را از چرخه زندگی اقتصادی یک خانوار خارج میکند.
بانک مرکزی: مسکن سریعتر از درآمد رشد کرده است
بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در گزارشهای دورهای خود بارها به این شکاف هشدار داده است. در یکی از گزارشهای تحلیلی بازار مسکن آمده است:
«رشد قیمت مسکن در دهه ۱۳۹۰ بهطور معناداری از رشد درآمد واقعی خانوارها پیشی گرفته و همین موضوع موجب کاهش شدید قدرت خرید و افزایش طول دوره انتظار برای خانهدار شدن شده است.»
منبع: گزارش تحولات بازار مسکن، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران
این گزارش تأکید میکند که مشکل مسکن، صرفاً ناشی از نوسانات مقطعی نیست، بلکه ریشهای ساختاری دارد.
مرکز آمار ایران: مسکن، بزرگترین هزینه خانوار
دادههای رسمی مرکز آمار ایران نیز تصویر روشنی از فشار مسکن بر معیشت خانوارها ارائه میدهد. طبق نتایج طرح هزینه و درآمد خانوار:
«سهم هزینه مسکن از کل هزینههای خانوار شهری در تهران به بیش از ۴۵ درصد رسیده و این موضوع عملاً امکان پسانداز مؤثر برای خرید مسکن را از بخش بزرگی از خانوارها سلب کرده است.»
منبع: طرح هزینه و درآمد خانوار، مرکز آمار ایران
این آمار نشان میدهد حتی قبل از فکر کردن به خرید مسکن، بخش عمدهای از درآمد خانوار صرف تأمین سرپناه فعلی میشود.
چرا دوره انتظار به ۵۰ سال رسیده است؟
کارشناسان اقتصادی دلایل متعددی برای این وضعیت برمیشمارند، رشد شدید قیمت زمین و مسکن بهویژه در کلانشهرها، تورم مزمن که قدرت خرید و پسانداز را فرسایش داده است، رشد کند دستمزدها نسبت به قیمت داراییها، سرمایهای شدن بازار مسکن و ورود تقاضای غیرمصرفی، ضعف سیاستهای حمایتی مؤثر برای خانهاولیها. ترکیب این عوامل باعث شده مسکن بیش از آنکه یک «کالای مصرفی» باشد، به یک ابزار سرمایهگذاری تبدیل شود.
افزایش دوره انتظار خرید مسکن تنها یک شاخص اقتصادی نیست؛ این وضعیت پیامدهای اجتماعی گستردهای به همراه دارد. افزایش سن ازدواج، کاهش نرخ فرزندآوری، مهاجرت به حاشیه شهرها، رشد سکونتگاههای غیررسمی و تشدید نابرابری اجتماعی از جمله نتایج مستقیم این بحران است.
از منظر کارشناسی، حل مسئله مسکن نیازمند اصلاحات همزمان در چند سطح است:
کنترل سوداگری زمین، افزایش عرضه هدفمند مسکن مصرفی، واقعیسازی تسهیلات بانکی، ثبات اقتصادی و بازگشت مسکن به کارکرد اصلی خود یعنی «سرپناه».
وقتی شاخص انتظار خرید مسکن به ۵۰ سال میرسد، دیگر نمیتوان از «بازار» سخن گفت؛ این یک بحران ساختاری است. اعداد و آمارها هشدار میدهند که اگر سیاستهای مسکن اصلاح نشود، خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه ایرانی به رؤیایی دستنیافتنی تبدیل خواهد شد؛ رؤیایی که تبعات آن، اقتصاد و جامعه را همزمان تحت تأثیر قرار میدهد.
